賢い家主の戦略室家賃を払わない人を追い出す方法とは

口頭や書面などで
家賃を支払うように通達

家賃滞納を解決する最終手段は訴訟ですが、ご自身でやる場合は可能な限り他の方法も試すとよいでしょう。

通常は口頭や書面などで借主に連絡したり、保証人に連絡したりといったアクションを行います。記録や証拠は必ず残しましょう。

訴訟以外の手段に強制力はないため、訴訟が遅れると滞納額が増えてしまいますので、注意が必要です。

内容証明郵便を送付

一般的には、内容証明郵便が訴訟前の最後のステップです。

事案によっては、内容証明郵便を送らずに訴訟を起こす場合もありますし、逆に内容証明郵便の記載が不十分で、再度送る必要がある場合もあります。

確実、早期の退去を目指すなら、内容証明郵便の送付も弁護士に依頼してください。
それでも滞納が解消しない場合は、残念ながら建物明渡請求を選択します。

民事保全手続を行う

建物明渡請求訴訟の提起から判決までには、数ヶ月要するため、その間に相手の状況に変化があった場合、勝訴しても権利を実現できなくなってしまうこともあります。
そこで、場合にもよりますが、権利実現を確実にするための民事保全手続をすることが望ましい場合があります。

家賃滞納による明渡請求においては、支払を確実にするための仮差押えと、明渡しを確実にするための仮処分を検討する必要があります。

なお、民事保全手続では裁判官と面談したり、現地に執行官と共に出向いたりする必要があります。

明渡訴訟を提起する

訴状と証拠に必要な書類を添えて裁判所に提出します。提出先の裁判所も法律や契約によって決まっていますので、注意が必要です。

保証人がいる場合には、借主と保証人の2名を相手に裁判を起こします。
相手に訴状が届かない場合には、送達先の調査を行い、裁判所に報告する必要がある場合があります。

なお、裁判が開かれるのは、原則として平日の日中だけです。

明渡訴訟の審理に参加する

裁判所と日程を調整して裁判の日が決まったら、原告として、その日に裁判所に出廷します。
法廷の中で主張及び立証を行い、相手が出てきたり反対意見を言う場合はそれに対して反論する必要があります。

借主が裁判を欠席したり、反論の答弁書が提出されない場合は、原則として家主の主張が認められます。
勝訴となっても、強制執行の申し立て、執行官との打ち合わせ、執行業者の選定など、やることは盛り沢山です。

立ち会いの元
強制執行を行う

民事訴訟で勝訴した判決をもとに、強制執行を申し立てます。まずは判決を出した裁判所で所定の手続を経てから、執行を担当する別の裁判所の部署に申立書を提出します。

判決があっても、家主が勝手に、借主の不在時に部屋に入ったり、鍵を交換することはできません。場合によっては違法行為とされて損害賠償を求められたり、刑事罰を受ける可能性もあります。

したがって、特別な裁判所の職員である執行官の指揮の下、明渡しを実現することになります。

現状回復や家賃回収

無事に退去が終了したら、管理が家主に移りますので、一般的な賃貸借の退去後と同様に、原状回復や清掃等を行います。

通常はこの時点でも未納の家賃が残っていますので、借主や保証人とその支払について交渉したり、財産の差押えを検討します。

問い合わせ・相談

弁護士事務所に問い合わせや相談を行います。
スケジュールの詳しい説明、料金の明確さ、別にかかる実費の説明、連絡手段がメールやオンライン面談も選べるか、などはチェックしてください。

特に、依頼したらいつ内容証明を送るか、提訴はいつかなど、時期は重要です。時期をはっきり答えられない事務所は、手続が遅い可能性がありますので要注意です。

契約

弁護士と契約を交わします（委任契約書・委任状）。法律事務所を比較し、説明の内容や費用、手続が迅速に進められるか、必要に応じて現地に行ってくれるか、などを基準に選んでください。

相性もありますので、好感が持てるか、信頼できそうかという点も大切です。この際に、各種書類（賃貸借契約書、入居申込書）や入金状況、交渉経緯は詳しく伝えてください。

弁護士による対応
進捗の報告を受ける

弁護士は全ての手続を代理人として行うことができますのでほぼ「お任せ」でOK。原則としてご依頼者の方は出かけたりする必要はありません。定期的に進捗報告を受け取ります。手続の選択や方針・資料の確認などは必要です。

強制執行を行う

強制執行には弁護士が立ち会ってくれるので、何もする必要がありません。業者の手配なども弁護士が行います。

原状回復や家賃回収

退去後は通常の退去同様に原状回復が必要になります。未払いの家賃がある場合は、弁護士から相手に判決を元にした請求などを行い、差し押さえについてもご依頼を検討してください。