借家人が死亡

賃貸物件において、借家人が死亡してしまう場合があります。同居人がおり、同居人が家賃を支払い続ける場合は、通常そのまま賃借権を承継して契約も継続します。ここでは、同居人がおらず、住む人がいなくなった場合の対処方法を解説します。

借家人の死亡が判明した時の対処法

家主の訪問等で借家人の死亡が疑われる場合

家賃滞納や、連絡が付かない、近隣住民から異変を伝えられる、などで借家人の死亡が疑われる場合は、警察官を伴い安否確認をします。合鍵があっても家主だけで内部に入ると、トラブルになることがありますので、近所の交番などに相談して警察官の同行を求めましょう。

万が一、内部で死亡していた場合には、警察において捜査が行われます。基本的には警察に任せるべきですが、賃貸借契約上の連絡先がある場合には、連絡をして状況を伝えてもよいでしょう。

最終的には、借家人の賃借人としての地位は相続人に承継されます。相続人が判らない場合は、弁護士等に相談して、戸籍関係から調査し、判明した相続人に対応を求める必要があります。

連絡をもらい把握した場合

親族や関係者から借家人が亡くなったことを知らされる場合もあります。この場合も相続人とコンタクトをとる必要がありますので、連絡をしてきた方に、相続人の氏名や連絡先を確認します。なお、必ずしも正確な情報とは限りませんので、事後的には戸籍等も調査します。

勝手に処分等すると問題となる

借家人が持っていたものの所有権等は、相続人が引き継ぎます。勝手に処分すると問題となりますし、そもそも勝手に室内に入ると、あらぬ疑いをかけられる場合があります。原則として一人では室内に入らないようにします。

相続人の確認

相続人が判明した場合

通常は相続人として子供などから連絡が来ることが多く、その相続人との間で残置物の処分や明渡しについて協議することになります。本当に相続人かどうかも念のため戸籍などから確認します。相続人は配偶者、子、親、兄弟などです。独身だから相続人はいないのではないかと推測して、後から兄弟が相続人として判明することもありますので注意しましょう。

相続人がすぐには判らない場合

相続人が判らない場合でも、室内の動産類は相続人に権利が移っていると考えて、すぐには処分はせず、速やかに相続人を戸籍等から確認します。家主の立場から本籍地等を調べて戸籍を調べることもできますが、弁護士などにより職務上請求という形で戸籍を確認する方が通常は早く確認できます。

相続人がいない場合

法定相続人（法律上の相続人）がもともといない場合や、いても相続放棄により相続人がいなくなった場合は、相続財産清算人の選任を裁判所に申し立てる必要がある場合があります。この場合、通常は相続人との間で行う退去に関する交渉や法的手続については、相続財産清算人との間で行います。

特殊な手続ですので、相続人がいないと考えられる場合は、速やかに弁護士に相談してください。

死亡後の建物の明渡

相続人との交渉

賃借権は相続人が引き継ぐことになります。もともと建物を利用していなかった相続人は、通常であれば明渡しを進めることに同意すると思われます（なお、相続人が同居していた場合は、賃借権が承継されますので、通常の滞納の対処と同様です。）。

そこで、相続人との間で解約や退去についての交渉を行い、いつまでに退去するのか、家賃はどのように支払うのか、原状回復や残置物の処分については誰がどのように行うのかを決める必要があります。複数の相続人がいる場合は、全ての相続人に連絡する必要があります。また決まった内容は合意書等の書面にしておくとよいでしょう。

相続人が交渉に応じない場合の解除

相続人が交渉に応じない場合は、通常通り催告の上で解除し、建物明渡請求訴訟等による強制執行を検討する必要があります。相続人が複数いる場合は解除の意思表示や提訴において、全ての相続人を相手にする必要がありますので注意が必要です。