3年の長期滞納が相談から5ヶ月で解決。約700万を保証人から回収
全額を回収
この案件は、30ヶ月分という長期に渡る滞納と、最終的に200万以上もの原状回復費用がかかった困難なものでした。
明渡し自体は相談から5ヶ月で完了したのですが、途中保証人が所在不明になり、保証人の親族などの調査や連絡も必要になり、全額回収まで34ヶ月がかかりました。
34ヶ月に渡る回収作業
この事例の経緯はただの建物明渡請求訴訟などにとどまらず、非常に長いため、まず時系列に整理してご紹介します。
経緯を時系列で紹介
- 2014年04月末：家賃の支払が遅れ始める
- 2019年01月28日：Kさんが水田先生に相談・依頼
- 2019年01月29日：借主及び連帯保証人それぞれに内容証明郵便を発送（催告及び解除通知）、提訴準備
- 2019年02月12日：東京地裁に借家人及び保証人両名を提訴
- 2019年02月21日：東京地裁に保証人所有不動産について仮差押命令申立て
- 2019年03月15日：第一回口頭弁論期日（借主のみ出席）、仮差押命令発令
- 2019年05月10日：第二回口頭弁論期日（結審）
- 2019年05月31日：判決言渡し
- 2019年06月13日：東京地裁執行官室宛てに明渡し強制執行申立て
- 2019年07月04日：1回目の強制執行（催告期日）
- 2019年07月22日：2回目の強制執行（断行期日）、明渡し完了。執行費用額・訴訟費用額確定処分申立ての準備開始
- 2019年09月04日：東京地裁に強制執行の執行費用額確定処分申立て→同年10月03日、処分決定。原状回復費用請求訴訟の提訴準備
- 2019年10月25日：東京地裁に明渡し訴訟の訴訟費用額確定処分申立て→同年11月07日、処分決定
- 2019年11月13日：東京地裁に原状回復費用請求訴訟を提起
- 2019年12月17日：第一回口頭弁論期日（両者不出頭。結審）
- 2019年12月24日：判決言渡し、Kさんと水田先生が方針等の確認・打合せ
- 2020年02月03日：借家人・保証人両名に対し改めて請求書を発送→反応なし、保証人に対する不動産競売申立ての準備開始
- 2020年02月13日：東京地裁立川支部に不動産強制競売の申立て
- 2020年03月02日：競売開始決定→裁判所内にて執行官・書記官等が手続進行
- 2020年08月05日：裁判所から保証人入院・所在不明との連絡が入る。借家人及び親族等の調査・連絡を試みる
- 2021年03月05日：借家人親族の一人と連絡がとれる。裁判手続き再開
- 2021年08月25日：競売入札開始日→同年09月07日、改札期日→同09月27日、売却決定
- 2021年12月01日：裁判所から入金を確認、全額回収
相談から明渡しまでは5ヶ月、全額回収までなんと34ヶ月かかりました。まず保証人の不動産を仮差押し、売却できないようにしてから裁判手続きに入ります。
それにより、競売など申立てが実現したのですが、その最中に保証人が行方不明になるという事態に…。こういった事態の中でも全額回収できたのはまさに弁護士にお願いしていたからではないでしょうか。
自力で訴訟していたら難しい案件です。
ここからは、相談者のKさんへの取材を元に事例を解説します。
滞納発覚までの経緯
- 家主はKさんの80歳を超えるお母様
- アパートは家主の自宅の隣
- 減額しても滞納しがちに
3行でわかるまとめ
家主は、Kさんのお母様。当時80歳を超えており、あまり催促などもしないのをいいことに、ずっと滞納されてきたようでした。
Kさんが引き継いだものの、お母様が高齢なこともあって、細かい状況がわからず、下手に手を出して事態が複雑化するのも、また面倒も酒避けたく、弁護士に一任しようということを早々に判断されたそうです。
そこからは「思ったより早かった」とKさん。
水田先生から報告と、必要なときに方針の相談を行い、あとはすべてお任せできたとか。
全額回収への諦め
- 家賃回収は正直期待していなかった
- 出ていってさえくれれば良かった
2行でわかるまとめ
家賃滞納額は30ヶ月分1,950,000円。Kさんは弁護士に依頼したものの「出ていってほしい」からであって、家賃回収は諦めていたそうです。
しかし水田先生が「家賃も回収しましょう」と言ってくれ、少し期待が持てたそうです。（ただ、この段階でも「全額は無理だろう」と思っていたとか）
強制退去では、長年の利用で風呂やトイレの汚損がひどく、200万もの原状回復費用がかかり、この費用も回収できるのか心配になりましたが、34ヶ月かけて回収。
このときの気持ちは「本当に感謝としか言い表せない」と話してくれました。
今、この部屋はきれいになって、新しい住人も入居しています。今後はこれだけ事態が進行してしまう前に対応しようと思うとともに、「なにかあっても、自分では訴訟を起こすことはないです。法律の領域は素人が入っていいところではないと今回で思った」と語ってくれたKさんでした。
- 弁護士費用：2,244,240円（内容証明1.08万円、訴訟着手・明渡着手・仮差押着手各10.8万円、明渡報酬21.6万円、原状回復着手5.5万円、競売着手11万円、回収額の22%）
- 実費：967,001円（実費108,691円［2訴訟含む］、仮差押申立費用12,416円、明渡申立費用198,743円、競売申立費用647,151円）
- 回収額：6,947,456円（全額）
費用まとめ
早めに動くのが吉
今回はこれだけ長期の滞納だったこともあり、事態が長引いてしまいましたが、それでも全額回収の方法を模索し、実行したことで回収することができました。
滞納されて様子を見る家主様もいらっしゃいますが、2ヶ月滞納が続いたら、一度弁護士相談のサインだと思っていただいていいと思います。
ぜひ、早めのご相談を意識してください。
当事務所では、家主様の相談は無料で受け付けております。
当メディアでは、Kさんの他にも弁護士依頼をした方の体験談なども掲載しておりますので、ぜひ読んで参考にしてください。
体験談ではなく、弁護士へ依頼する際の費用相場や、自力で訴訟する際の手順などを知りたい方は以下のようなページが参考になるかと思います。
家主様の味方です
家主様の相談を受ける
赤坂見附法律事務所では、私・水田 匡之が不動産賃貸関係のトラブル（家賃滞納、契約違反）を積極的に取り扱っております。
賃貸借契約は貸す側・借りる側双方にとって重要性が高く、かつ関係が長期間継続することもあります。
その結果、トラブルが生じた場合の損害・影響は大きく、他の分野に比べても、迅速・適切な解決が求められます。
ぜひ、家賃滞納でお困りの家主様はご相談ください。
家主様による相談は無料です。全国で最短翌日対応しておりますので、ご安心ください。