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建物明渡請求の訴額計算方法
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目次
家賃を滞納している借主に対して起こす、建物明渡請求訴訟における訴額の計算方法をまとめました。基本的に、弁護士に訴訟を依頼する場合は、特に気にする必要がない項目です。
自力での訴訟を考えている人は、ぜひ参考にしてください。
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第二東京弁護士会所属
水田 匡之先生
赤坂見附法律事務所では、私・水田 匡之が不動産賃貸関係のトラブル（家賃滞納、契約違反）を積極的に取り扱っております。
賃貸借契約は貸す側・借りる側双方にとって重要性が高く、かつ関係が長期間継続することもあります。
その結果、トラブルが生じた場合の損害・影響は大きく、他の分野に比べても、迅速・適切な解決が求められます。
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水田弁護士
訴額が大きいと、
それだけ印紙代もかかる
訴訟を提起するにあたっては、その訴額に応じて収入印紙を準備しなければならず、その金額は訴額が10万円上がるごとに1,000円刻みで上がります。なお、必要になる印紙税額は裁判所のHPに掲載されている早見表で確認できます。
参照：手数料額早見表│裁判所
法律に関する知識や認識が不十分なまま手続きを進めてしまうと、そのミスが原因で敗訴してしまったり追加費用が余分に発生するリスクもあります。
「裁判のプロ」である弁護士に頼む方が時間も手間もかからず、より精度の高い対応が可能になるでしょう。赤坂見附法律事務所ではオンライン相談など気軽に問い合わせられる環境を作っています。ぜひ一度ご相談ください。
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建物明渡請求の「訴額」とは？
訴額（訴訟物の価額）とは、訴訟において原告が被告から求める金銭的な価値や損害の額を指します。単純な金銭請求であれば請求額ですが、明渡や引渡しなどの場合は「訴訟の規模」を表すもので、必ずしも請求金額ではありません。
この額は、訴訟の提起、裁判所費用の算出、さらには弁護士費用の基準となります。つまり、訴額を算出しないとどの裁判所に申し立てるか、必要な手数料はいくらになるかが分かりません。
訴額の重要性
申立手数料の算定基準となる
訴額は、裁判所が申立手数料（印紙代）を算定する際の基準となります。一般的に、訴額が大きいほど申立手数料も高額になります。
弁護士費用への影響
訴訟の手続きを弁護士に依頼した場合、訴額に応じた報酬設定がなされることがあります。訴額が高額になるほど、支払う弁護士費用も増加する可能性がありますので、弁護士を探す際には報酬算定基準を確認することが重要です。
提起する裁判所が定まる建物明渡請求を地方裁判所に提起するか、簡易裁判所に提起するかは、この訴額によって違ってきます。一般的には訴額が140万円を超える場合は地方裁判所、それ以下の場合は簡易裁判所ですが、不動産明渡の場合は特則により、訴額が小さくても地方裁判所に提起することが可能です。
訴訟戦略への影響
訴額の設定は、訴訟の戦略を立てる上でも重要な要素です。適切な訴額の設定により、和解交渉の進行や訴訟の進め方に影響を及ぼすことがあります。
弁護士に相談がおすすめ
建物明渡請求の訴額計算は、法律の知識や計算式を理解していないと非常に複雑で時間がかかる作業です。少しのミスで裁判が不利になったり、余計な費用が発生するリスクも。ご自身で進めることに不安を感じる方は、ぜひ専門家の力を借りてみませんか？
赤坂見附法律事務所では、弁護士のオンライン相談を無料で行っています。公式HPから問い合わせ可能。プロのサポートを利用すれば、煩わしい計算や確認作業から解放され、家主さんの負担を軽くすることができます。
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訴額の計算方法
建物や土地の明渡請求における訴額の算定は、単純な金銭請求とは異なり、「明け渡しを求める物件の価格」が算定基準となります。
建物明渡請求の訴額は家賃滞納や契約違反、所有権などの理由を問わず、建物の固定資産税評価額の2分の1が訴額となります。
マンションやアパートの1室の明け渡しを請求する場合は、建物全体の固定資産税評価額から賃貸部分の床面積に該当する評価額を計算し（面積の割合で按分）、その2分の1が訴額となります。
建物明渡と同時に滞納家賃や家賃相当損害金を請求するケースも多いですが、建物の明け渡しと同時に賃料を請求する場合に限り、訴額の算定上は考慮されません。
訴額は明け渡しを求める理由（賃料滞納など）にかかわらず、その建物の「固定資産税評価額」の2分の1の額とおぼえておくといいでしょう。なお、土地の場合は特例があり、少し異なります。
実例による計算方法
マンションの床面積が100㎡で、固定資産税評価額が500万円の事例を挙げてみます。明渡請求の対象となる、賃貸物件の専有面積は25㎡です。
この場合、固定資産税評価額である500万円÷床面積100m²で、1m²あたりの評価額は5万円。
次に、賃貸物件の専有面積25㎡に1m²あたりの評価額5万円をかけると、明け渡し対象となる物件の評価額は125万円と算出されます。
最後に、建物の固定資産税評価額の2分の1が訴額となるため、125万円÷2で62万5千円が訴額となります。
訴額について誰に相談する？
建物明渡請求における訴額の計算は、建物の固定資産税評価額が分かれば難しい計算ではありません。毎年所有者に自治体から送られる、固定資産税の納税通知書を見ると、固定資産税はわかります。ただし、物件が複雑な場合（土地と建物を同時に明渡請求する場合など）や、賃料以外の請求をする場合（違約金や立替金など）は、専門家に相談するとよいです。訴状に貼付した印紙について、金額が間違っていると、裁判所から訂正を求められます。訴額についてわからないことがあれば、専門家に具体的なアドバイスやサポートを求めるとよいでしょう。
1.弁護士
訴額は裁判に特有の考え方ですので、訴額がよくわからなければ、相談する相手は裁判の専門家、すなわち弁護士が適任です。
弁護士は日常的に訴訟を取り扱っており、多数の経験があることが通常です。複雑な問題でも訴額の計算が可能ですし、仮に訴額がわからなくても、どのように提訴すればよいか、助言がもらえると思います。
訴額の算定のみならず、当初の請求でどのような請求がよいか、途中で一部明渡や賃料の一部支払いがあった場合にどのように対応すればよいかなどのや訴訟手続の方法に関して、もっとも包括的な支援が期待できます。
2.司法書士
司法書士は、一般的には不動産登記に関する専門家ですが、中には簡易裁判所に限って訴訟代理人となることができる認定司法書士もおります。
近くに弁護士がいない場合などは、認定司法書士に訴額の計算について確認するのもよいでしょう。
各専門家の役割やお願いできる範囲に関しては以下のページで詳細をまとめています。
訴額計算のための文書と証拠
必要な文書のリストアップ
訴額計算に際して、以下の文書が必要です。これらを準備し、整理しておくことで、提訴時に訴額について裁判所から質問された場合などは対応が可能です。訴訟の過程で訴額の根拠を明確に示すことができます。
提訴時には、訴状と共に、登記事項証明書、評価証明書や証拠を提出します。訴額の計算根拠を裁判所に適切に説明できなければ、訴訟の審理が進まず、結果的に解決が遅れて損害が拡大してしまいますので、事前にしっかり準備します。
文書の整理と保存は、訴訟をスムーズに進める上で欠かせないプロセスです。こういった必要な書類についての詳細については別ページにまとめましたので、以下からご覧ください。