建物明渡の強制執行の流れ

建物明渡請求の強制執行とは、裁判所の判決や調停調書、和解調書に基づき、賃貸借契約の借主や不法占拠者を物件から強制的に退去させる法的手続きです。

このページでは、その強制執行の流れなどを紹介しています。馴染みのない人にとっては、いざ相手の意思に反して「無理やり追い出すなんて大丈夫？」と思うかもしれませんが、家主の権利を司法のもとに正当に行使する手続きで、非常に重要な手続きです。

建物明渡の強制執行の流れとは？

以下に判決からの流れを記載しますが、弁護士に依頼をしている場合は、基本的に全てお任せすることが可能です。

強制執行当日の立ち会いもしなくていいので、心理的負担が軽減できます。

判決を受けての準備

明け渡しの判決を受けた後、相手が判決に従わずに居座る場合、家主は強制執行を開始する必要があります。とはいえ、判決だけで強制執行の申し立てをすることはできません。判決を言い渡した裁判所の担当部に申請して、判決に執行文を付与してもらうと共に、判決が被告（借主）にも間違いなく送達されていることの証明書（送達証明書、なお、仮執行宣言がついていない場合は確定証明書）を交付してもらいます。

ちなみに、裁判で和解した場合も、借主が和解内容を守らなければ、和解調書によって強制執行を行うことができます。

執行申立ての手続き

強制執行の申立ては、目的物件を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。強制執行申立書・執行文付判決・送達証明書（又は確定証明書）のほか、建物の所在地を示す地図・借主に関する調査票（氏名・性別・年齢など）を添付します。

強制退去の申し立てが裁判所に受理されても、特に、相手（借主）への連絡などはありません。

執行官への予納金

申立てを行う際には、執行官への予納金が必要となります。予納金は執行官や執行官に同行する裁判所立会人の日当や交通費に充てられます。相手が一人の場合は6万円から8万円程度の裁判所が多いです。

執行官との面談

執行官と電話連絡や面談を行い、明け渡しの催告期日（借主に強制退去を予告する日）を決めます。

家主はあらかじめ、物件から荷物を運び出す執行補助者（運搬、廃棄物処分業者）を決め、執行官に伝えます。強制執行の手続は法律に則ったもので、慣れている業者の方がよいでしょう。執行官も、執行手続を理解している執行補助者を望む傾向があります。

なお、裁判所への予納金や執行補助者に対する手数料は、執行費用として法的には相手（借主）に負担する義務があります。ただし、当初は家主が負担するため、相手の資力次第では家主負担となります。したがって、こうした費用も含めて、強制執行を検討するようにしましょう。

催告期日

面談によって決められた催告期日に、執行官・家主・執行補助者などと共に対象物件へ赴きます。

対象物件内では、建物の占有状況を確認します。本当に相手がその建物を占有しているかを確認します。同時に同行した執行補助者が、運び出すことになった場合の荷物の量や、明け渡し作業にかかる費用の見積もりを算出。

同時に断行期日（明渡実施日）もその場で調整して決定します。断行期日は催告期日から1ヶ月以内で、通常はほぼ1ヶ月後に設定されます。

強制執行の断行期日を記載した公示書を物件の壁に貼ります。

断行期日

相手が任意退去しないまま断行期日を迎えた場合、執行官・執行補助者などと対象物件へ赴き、借主を物件から強制退去させます。

執行補助者である運送、廃棄業者が、物件内に残された荷物を運び出し、執行官から指定された保管場所に移動します。ゴミ同然のものや、保管ができないもの（生ものなど）は廃棄されます。

すべての荷物を運び出したら、カギを交換して明け渡し完了となります。

建物明渡の強制執行における執行官とのやり取り

建物明渡の強制執行は、裁判所に所属する執行官が行います。

弁護士に依頼をしていない場合、家主は執行官と直接やり取りをすることになります。どのようなやり取りがあるのか、以下にまとめてみました。

1. 裁判所からの通知と執行官への連絡

強制執行の申立てを行うと、強制執行を担当する執行官が決まります。担当執行官や事件番号、保管金納付書などが申立人（家主）に通知されます。

申立人（家主）は、裁判所の出納係に保管金を納付し、執行官へ連絡を取ります。

2. 情報の提供

申立時に、物件の位置、構造、借主やその他居住者の情報など、執行に必要な詳細情報を提供しておきますが、その他に留意すべき事項（相手が抵抗して暴れる可能性があるなど）がないか、執行官との協議で確認される場合があります。

また、物件へのアクセス方法や、執行補助者の情報についても、打ち合わせることが多いです。

3. 執行日（催告日）の決定と準備

執行官と調整して、一回目の訪問（催告期日）の日時を決定します。

催告期日には通常は家主が立ち会うため、スケジュールの調整を行いましょう。また、日程が決まったら執行補助者の手配を行い、必要に応じて解錠技術者（鍵屋）の手配も行います。

4.催告期日の立ち会い

決定された催告期日に、通常、家主は現場に立ち会います。執行官は裁判所の立会人と共に手続を実施します。訪問の直前に、2回目（断行）の日程を調整することが多いです。そして、執行官は入居者が不在であっても開錠して中に入ります。家主は一緒に内部に入ることは認められず、外で待機します。

5. 断行期日の立ち会い

催告の際に決定された断行日にも、家主は現場に立ち会います。この日は撤去作業があるため、トラックや作業員も臨場します。執行官の指揮の下、搬出等の手続を実施します。入居者がいる場合には、最終的には入居者の退去も実現します。

断行が終了すると、建物の占有、管理は家主の下に戻りますので、その後は鍵を交換したり、内部のリフォームを行うことが可能になります。

6. 執行後の手続き

強制執行が完了した後、執行官は執行調書という書面を作成します。数日後、申立人にも交付されます。当初納めた保管金のうち、余剰があれば返還されます。

申立てに必要な費用

建物明渡の強制執行には、以下のような費用が発生します。

予納金（保管金）

裁判所に対して支払うもので、申立時に、各裁判所で決められた概算額を納付（予納）します。相手（占有者）の数によっても変わり、また交通費等も事案によって変わりますが、相手が1名の場合は、2回（催告及び断行）の訪問で、およそ6～7万円が目安です。

執行補助者に対する費用

物件から荷物を運び出す執行補助者（運送、保管、廃棄業者）への報酬です。物件の大きさや種類、荷物の量によって異なりますが、2～3DKのアパートで40～60万円、一戸建て住宅の場合は100万円近くになることもあるようです。

その他の費用

借主が不在の場合、物件のカギを専門業者に開錠してもらうため、その費用が必要です。また、明け渡しが完了したあとはカギを新しいものと交換する費用もかかります。カギの種類や業者にもよりますが、トータルで3～5万円が相場のようです。

大きなトラブルがなく、比較的スムーズに強制執行が進む場合でも、上記の基本的な費用は発生します。

とくに、裁判所へ支払う予納金は、事前に納付が求められますので、準備しておく必要があります。

細かい費用については以下にまとめていますので、ぜひご覧ください。

強制執行実施までの期間

強制執行の申立てから実施までの期間は、執行官の日程が空いているかどうかによりますので、ケースごとに大きく異なります。

一般的には、申立てが受理されてから催告期日までに1，2週間、その後断行までにさらに1ヶ月で、申立から明け渡しまでは1ヶ月半程度を見込むことが多いです。

しかし、裁判所の受付に要する時間や、執行官のスケジュールなどによって、期間は前後する可能性があります。

また、借主や不法占拠者が強制執行に対して反抗的な姿勢を示した場合や、債務者が体調不良の場合など、行政や警察に協力を仰ぐなど、日程調整に時間を要することも考えられます。

当メディアで取材したオーナーさんでも、強制執行の際に少し暴れられたという方や、相手が体調不良で日程が変更となった、というような方がいました。

そういった場面に立ち会うことは、過度の負担やストレスとなることもありますので、弁護士など専門家の力を借りることも、ぜひお考えください。