建物明渡請求訴訟を自分でやるのは大変？

家賃滞納が続く借主に対し、物件の明け渡しを求める「建物明渡請求訴訟」。一般的には弁護士を立てて行う手続きですが、家主が自分で行う場合はどのようなステップが必要なのでしょうか。情報をまとめてみましたので、ご自身での訴訟を検討しているオーナー様は、ぜひご一読ください。

建物明渡請求を自分で行うための基礎知識

そもそも建物明渡請求とは？

建物の明渡請求とは、不動産の所有者である家主が借主に対して、物件を返還するよう求める法的手続きを指します。

裁判所を通じて行うこの手続は、借主が賃貸借契約の条件に違反した場合（家賃の滞納、契約上禁じられている行為の実施など）に、賃貸人が賃貸借契約を解除して終了し、相手が利用する権利を失った結果、物件の所有者である家主が明渡を求めてとる手続です。

家主の訴えが裁判所に認められれば、借主に対して物件の明け渡しを強制することが可能となります。

明渡請求訴訟における手続きのプロセスと注意点

自分で明渡請求を行う場合、以下のステップが必要となります。

1. 契約違反の催告

家賃を滞納したり、契約上認められていない行為（ペットの飼育など）をしている借主に対し、家賃の滞納や契約違反の事実を内容証明郵便で通知し、是正を催告します。同じ書面で、仮に是正されない場合、契約を解除するという意思を通知することが多いです（催告書と解除通知書を別々に送付することもあります）。

2. 訴訟の提起

借主が催告に応じない場合、物件を管轄する地域や家主の住所地、借主の住所地などの裁判所に明渡請求訴訟を提起します。このとき、訴状と共に、証拠（賃貸借契約書や入金状況を証する証拠など）を提出します。

3. 裁判所の受理と審査

裁判所は訴状を受理すると、形式面の審査を行い、担当の裁判部が決まります。請求内容について裁判所の内容の審査があり、問題がなければ提訴した原告に連絡があり、初回の裁判の日程を決定します。訴状の記載に不備がある場合は、訴状訂正申立書という別の書類を作成して提出する必要が生じる場合があります。

4. 被告（借主）への送付

日程が決まると、郵便（特別送達）で、訴状や証拠が被告に送られます。このときに初回裁判の日に出廷するよう求める期日呼出状も合わせて送られます。

相手が提訴されたことを知るのは、この郵便物を受領したときです。なお、相手が受領しない場合は、現地に行き居住しているかを調査する場合もあります。

5. 初回裁判及びその後の裁判の進行

原告は初回の裁判の日に法廷に出向き、訴状の通り請求する旨陳述します。このときまでに被告側から反論などの答弁が出されたり、被告自身が法廷に出て反論を述べたりすれば、争点についての再反論や追加立証を次回までに準備することとして、次回の期日を決めます。裁判はこのように争点についての主張立証がなされるまで続きます。

もっとも、相手が訴状を受け取っても反論も出さずに欠席した場合は、審理は1回で終結することが多いです。

6. 判決

審理が終結すると一定の期間の後に、裁判所から判決の言渡しがあります。判決書の形で、双方に送達されます。相手が欠席して審理が終わった場合などは、原則として原告の請求が全て認容されます。

7. 控訴期間と、執行の準備

判決が明渡を認める内容であれば、相手には直ちに物件を明け渡す義務が生じます。判決は送達を受けてから2週間以内に不服申立（控訴）をすることができますが、この期間が控訴なく過ぎれば、判決は確定します。確定判決（あるいは確定前でも仮執行宣言がついた判決）には、強制執行をする効力がありますので、判決に相手が従わないと思われる場合は、執行文をつけるなどの準備を行います。

裁判所からの判決で勝訴となれば、物件の明け渡しを実行します。

自身で明渡請求訴訟を提起して進める場合、裁判ですので書類や手続も厳格に運用されることとなるため、ある程度の法律知識や、裁判所に赴くための時間なども必要となります。不備があると別の書面を提出する必要がありますし、裁判所は中立的立場ですので、内容的な点で協力を得ることはできません。弁論が開かれる日時はもちろん、各種の手続についての連絡も日中にありますので、兼業オーナーは時間の捻出に苦労するかもしれません。

自分で明渡請求訴訟を行うメリットとデメリット

明渡請求訴訟を自分で行うことのメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット

費用の節約

弁護士に依頼せず自分で手続きを行うことで、着手金・成功報酬といった弁護士費用を節約できます。

ただ、デメリットの方にも記載しましたが、未払家賃の回収という視点では自力では心もとない点が多いのが難点です。

当メディアで取材した方は、弁護士費用を節約しようと自分で訴訟したものの、結局労力や回収できなかった家賃を考えると、弁護士を頼んでも良かった…と後悔を語っていました。

もちろん全額回収できるようなケースもあると思いますが、「家賃などを回収できないかもしれない」というのは頭の隅においておいた方がいいかもしれません。

訴訟におけるプロセスを理解できる

訴訟の手続きを自分で行うことにより、訴訟の流れを深く理解することができます。ここで得た知識と経験は、家主としての今後に役立つ可能性があります。

デメリット

時間と労力がかかる

建物明渡請求訴訟などの法的手続きは、プロセスが複雑で時間もかかりがち。自分で行うことになると、手続は書類を調べるのに様々な書籍やインターネットを利用する必要があり、かなりの労力がかかります。法廷に出廷したり、書記官からの電話連絡に対応するのは全て平日の日中ですので、他の業務や私生活に支障をきたすこともあります。

時間がかかった結果、損害が拡大する

裁判手続は厳格に進められますので、誤りがある場合に書類の再提出等や、別の書類の提出が求められます。裁判は1ヶ月に1回も開かれず、少し対応を誤るだけで、本来、専門家が行えばすぐに進む手続きが、数週間、数ヶ月遅れることもあります。そうすると滞納額が膨らみ、結局損害が拡大する結果となります。

精神的な負担が大きい

通常、法廷でのやりとりには慣れていないため、裁判所で裁判官や相手との弁論手続を行うのは、緊張するものです。人にもよりますが多大なストレスが伴います。特に、裁判所は双方の言い分を聞きますので、原告に有利な方法や資料を親切に教えてくれるとは限りません。裁判官の中には、弁護士を利用せずに裁判に臨むことを迷惑がる人もいます。そのような裁判官にあたると、訴訟手続を進めるのは非常に負担が大きく、長期化すると、健康や日常生活に悪影響を及ぼすことも考えられます。

結果が不確実になりがち

事実が同じであれば結論も大きく変わらないのではないか、と考えがちですが、裁判所はあくまでも主張に応じて法律と証拠に基づいて判断するので、主張や立証が不十分であれば、同じ事実があったとしても、法律の専門家である弁護士に依頼する場合に比べて、不利な結論になる可能性はあります。場合によっては、本来明渡が認められるべきところ、請求が棄却される場合もあります。

とくに家賃回収に関しては、相手が任意に支払わない場合は本人や保証人の財産を調査し、保全し、差し押さえにより強制的に換価する必要があることもあります。

保全や差し押さえはタイミングも重要ですので、速やかに判断、実施しないと、家賃が未回収のまま終わってしまうこともあります。時間が経てば経つほど相手が財産を隠匿したりする可能性も高くなりますので、回収が困難になります。

自ら明渡請求訴訟を行う場合は、上記のメリットとデメリットを慎重に判断してみてください。弁護士費用等を「節約したい」という気持ちもわかりますが、実際には損害が拡大したり、回収がより困難になることもあり、本人で訴訟をすることが経済的に有利とは限りません。

とくに法的な知識に自信がない場合や、複雑な手続きに不安がある場合は、弁護士に相談することをおすすめします。とくに会社勤めがメインの兼業オーナーの場合は、裁判所とやりとりする手間や、裁判所に出廷する手間などを考えると、自身で訴訟を進めることはあまり現実的ではないかもしれません。

明渡請求の前に行うべき準備

必要書類・資料の整理

建物明渡請求訴訟を自分で行う場合、手続きをスムーズに進めるためにも関連する書類・資料を適切に準備することが重要です。特に平日日中に本業の仕事があるオーナーの場合、裁判所から提出書類の補充や補正の連絡があっても、受けられない場合があります。そうすると裁判の日程は数週間、１，２カ月ずれることになります。

賃貸借契約書の確認

賃貸借契約書は、明渡請求の根拠となるもっとも重要な文書です。契約書の原本の所在を確認し、契約期間・家賃の支払条件・解除の条件、遅延損害金や終了後の明渡遅滞の違約金など、とくに明渡請求に関連する条項を確認しておきます。賃貸借契約書が複数あり、内容が異なる場合にどのように提出するかは、請求額に影響しますので、弁護士に相談するとよいでしょう。

なお、連帯保証人の署名捺印が本物か、その裏付けとなる印鑑証明書があるかなども確認しておきましょう。

家賃の滞納記録

家賃滞納における、具体的な状況を示す記録を整理します。滞納を立証する場合、銀行の通帳やオンラインの入出金履歴のスクリーンショット、あるいは家賃帳などの客観的な事実がわかる資料と、それらを一覧表の形で整理した計算書があるとよいです。充当関係によっては、遅延損害金や消滅時効の範囲にも影響しますので、特に滞納が長期にわたる場合には計算書の作成においても専門家の助言を求めるのがよいです。

催告書や通知書のコピー

借主に対して送付した催告書や通知書は、家賃支払いや明け渡しを求めた事実を示す証拠となります。民法や法律では、賃貸借契約を解除するにあたっては、事前の催告が必要とされる場合も多いので、これらの文書のコピーを保管し、送付日時や方法を記録しておきましょう。内容証明郵便を利用すれば、確実な証拠が確保できます。

借主とのコミュニケーション記録

借主や保証人との間で行われたコミュニケーション（電話・メール・書面など）の記録を整理します。とくに、明け渡しや問題解決に関する話し合いの内容は、催告の事実の証明の他、未払額に争いが生じた場合などの証拠として重要になることがあります。

借主とのコミュニケーション

建物明渡請求訴訟の方針を決めたあとでも、借主とのコミュニケーションを完全に遮断する必要はありません。裁判（訴訟）の主たる目的は強制手段の確保ですが、これはあくまでも最終手段であって、任意に支払ったり明渡ししてもらえれば、それに越したことはないです。

ただし、コミュニケーションをとる場合は訴訟に影響を与えないようにすることが大事です。たとえば、借主に対して不適切な言動をとる、誤って和解の意思を示してしまう、といった対応です。

これらは裁判前かどうかに関わらず注意が必要ですが、場合によっては、訴訟の進行を不利にする恐れがあります。

こうしたトラブルを回避するためにも、必要なコミュニケーションは書面で行うようにしましょう。

双方間で何が話されたかといった記録を残すことができ、内容証明郵便であれば送付の事実も証明できます。

また、借主と直接対峙しないことにより、冷静な対応をとれるようにもなるでしょう。

それでもダメなら訴訟に向けて、まず民事保全手続

民事保全手続とは、訴訟などで家賃回収などの権利を実現する際に、手続中の変化によってその実現が困難にならないよう、あらかじめ相手の財産や権利に対して制限をかけておくための手続です。ときには借主本人だけではなく、保証人に対しても行われます。

**建物明渡請求では、多くの場合で2つの民事保全手続（仮差押えと占有移転禁止の仮処分）**が行われます。

仮差押えは金銭請求を保全するための手続で、相手からの支払いを確保するために相手の財産を処分できないようにするものです。仮差押命令が出されると、相手の所有する不動産の売却や担保設定ができなくなったり（不動産の仮差押え）、預金が引き出せなくなったりします（預金の仮差押え）。通常は、連帯保証人の財産が仮差押えの対象となることが多いです。

占有移転禁止の仮処分は、不動産の明け渡しを確保するために、第三者に占有を移転することを禁止する処分です。仮処分命令が発令されると、その後占有者は他人に占有を移転できなくなり、訴訟中に占有者が交代したり増えたりした場合でも余計な手続が不要となります。

民事保全手続きは迅速に行う必要もあり、専門性が高い手続です。正直訴訟だけでも大変なのに、また煩雑な手続きが増える…ということです。申立の方法などは、裁判所のホームページ（下記）に掲載されています。

ちなみに、民事保全手続を代理で行うことができるのは弁護士だけです。

裁判所への申立て方法

申立てに必要な書類

明渡請求訴訟を裁判所に申し立てる際には、訴状、証拠説明書、証拠、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書等の書類が必要となります。これらの書類を事前に準備し、適切に提出するようにしましょう。

訴状

訴状は、建物明渡請求訴訟を開始するための基本的な書類です。請求の趣旨（裁判所に求める主文の内容）と請求の原因（請求を根拠づける事実）を簡潔かつ明確に記載します。

証拠説明書

訴状に添付する証拠の一覧表を提出します。訴えを起こす側（原告）は、「甲第●号証」として提出することになっています。番号、標目、原本か写しか、作成者、作成日、立証趣旨を記載します。

訴状などの主張を記載した書面に対し、それを立証するための証拠は手続上、必ず必要というものではありません。しかし、事実関係の争いがあれば裁判所は証拠をもとに判断します。被告が争った事実について立証ができなければ敗訴しますので、請求内容や事情を考慮して提出します。

原本がある場合は原本と記載しますが、証拠を裁判所に提出する場合はコピーを提出し、原本は法廷に持参することが多いです。

賃貸借契約書（証拠）

賃貸借契約の終了に基づく建物明渡訴訟では、もっとも重要な証拠が賃貸借契約書です。当事者や期間、賃料の他、禁止事項、解除事由、損害金の計算方法などは賃貸借契約書により立証します。

入金履歴（証拠）

通帳や、通帳に代わる入出金履歴、家賃帳など、家賃の入金状況（滞納状況）を証明する書類を提出することが多いです。自分で整理した計算書はわかりやすいですが、相手が争った場合は、より客観的な入金履歴で立証する必要があります。

催告書及び解除通知書並びに配達証明書（証拠）

借主に対して、家賃の支払を求めた催告書や、解除を通知する解除通知書は、賃貸借契約の解除の事実を証明する証拠となります。最も一般的なのは内容証明郵便の証明書ですが、手紙を送ったり投函した場合の控えの場合もあります。これらの意思表示は相手に到達している必要があるので、配達証明書（内容証明郵便の場合など）も併せて提出することが多いです。

裁判所での手続きの流れ

必要書類が揃ったら、以下のような流れで手続きを進めていきます。

1. 訴状その他の必要書類を裁判所に提出する

まず最初に、準備した訴状、証拠説明書、各証拠、その他の添付書類（不動産登記事項証明書、固定資産税評価証明書など）を裁判所に提出します。提出先の裁判所（どこの裁判所か、地方裁判所か簡易裁判所か）は、事前に確認しておきます。訴状には、当事者（貸主である原告、借主である被告）の氏名と住所、明渡を求める物件（建物）、請求の趣旨と原因が過不足なく記載されている必要があります。

形式的な不備は、受付の段階で指摘され、補正を求められる場合があります。

2. 手数料（印紙）の支払い

訴状を提出する際には、一定の手数料（印紙）が必要になります。手数料は請求内容によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

3. 訴訟費用（切手代など）の予納

訴状が裁判所に受理されると、事件番号（令和●年（ワ）第100号など）がつけられます。書類送付に用いられる切手代などは、原告があらかじめ定められた額を納めることとなっており、提訴後数日経つと連絡がありますので、裁判所の指示に従い予納します。

4. 訴状の審査

訴状を受理した裁判所は、特定の部署（裁判官）を担当に定めます。そこでさらに訴状が精査され、不明な点や不足があれば原告に補正、訂正を求めます。

5. 初回裁判（口頭弁論）期日の日程調整

訴状の審査が終わると、裁判所から原告に連絡があり、初回の裁判の期日を原告と裁判所の都合で調整して決定します。

6. 訴状、証拠、呼出し状の送達

日程が決まると、被告（借主）に訴状、証拠等の書類と共に、法廷や日時が記載された呼出状が送達されます。なお、被告が書類を受領しない場合、実際にその住所に被告が居住しているかどうか、調査を要することもあります。

7. 裁判（口頭弁論）

指定された初回裁判期日に、原告は出廷します。被告は都合が合えば出廷しますが、都合が悪ければ欠席しても不利益はありません。ただし、期日までに答弁書と呼ばれる書類を提出するよう要請されます。

裁判は争いがなければ１回（初回裁判のみ）で審理を終えることも多いですが、滞納賃料額や解除の事実に争いがある場合などは、１カ月に１回程度の割合で数か月継続する場合もあります。

その際には、必要に応じて主張や証拠を追加提出します。

ドラマでよく見る法廷シーンですが、独特の雰囲気がありますので、実際に当事者席に自分が座ると、かなり緊張したという話もあります。

8. 判決

審理が終了した後、裁判所は判決を下します。審理が１回で終わるような争いのない裁判の場合は、審理終結後、判決まで１～２週間のことが多いです。簡易裁判所では審理の後、即日で判決が出る場合もあります。逆に複雑な事件の場合は、裁判官が判決書を作成するのに審理後１～２カ月を要する場合もあります。判決によって明け渡しが認められれば、物件からの強制退去を実現することが可能になります。

9. 強制執行

判決が出ても借主が明け渡しに応じない場合は、判決に基づいて強制執行を申し立て、執行官による強制退去の手続をとることができます。

強制執行の実施

明け渡しの実施は、借主との紛争を解決するための最終ステップ。相手が裁判所の判決や双方で合意した和解にもかかわらず明渡をしない場合は、これを強制的に実現する必要があります。

たとえ判決や和解で定められたとしても、明渡しを実施する際は、借主の人権を尊重し、法的手続きに従うことが必要です。

ムリに物件から退去させたり、留守中に利用できなくしたり、脅したり嫌がらせをするなどの行為は自力救済として法律で禁止されています。明渡を強制的に実現できるのは、裁判所の執行官のみです。この点をしっかりと覚えておくようにしましょう。

明渡の強制執行時に物件内に残されている借主の財産は、執行官の指示に基づき、保管したり、廃棄したりします。そのときの費用は、一時的に家主負担になります。

強制執行時トラブル

物件の明渡の強制執行においては、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。強制執行はすべて執行官の指揮と責任で行われますので、そうしたトラブルも執行官に対応をゆだねれば問題ありません。「借主が新しい住居を確保できていない」「判決内容に納得していない」などの場合であっても、既に判決などの結論が出ているので、執行を中止することはありません。粛々と手続きを進めることとなります。

執行官はあくまでも明渡の実現を目的として職務を行いますが、借主の要望や要求への対応で困ったことがあれば、まずは弁護士に相談するのがよいでしょう。

相談できる専門家とは？

自分で明渡請求を行った場合でも、ときには専門家のアドバイスやサポートが必要となることもあるでしょう。

そんなとき、頼りになる専門家にはどのような人がいるのでしょうか。

明け渡しに関連する文書の作成や提出をサポートする行政書士、不動産に関する登記手続き・強制執行の申立てといった法的手続きのサポートをする司法書士などに依頼するという手段が考えられます。

しかし、裁判となると、行政書士は全くわかりませんし、認定司法書士も、限定的知識しかありません。強制執行については、弁護士以外はまず対応ができませんので、訴訟や執行を進める場合は、弁護士に相談することを強くお勧めします。詳しくは以下のページにまとめていますので、ご確認ください。