家賃滞納に対する督促状のテンプレート

家賃滞納に対する対処は、督促（督促状、メール、電話など）から始まります。督促は支払を促すという本来の目的の他に、相手の所在や状況を知る手がかりとなったり、後の裁判の証拠となったりします。ここでは、督促状のテンプレートを紹介します。あわせて督促状を送っても家賃滞納が解決しない場合の対処方法もまとめました。

督促状の方法

滞納家賃を督促する方法に決まりはありません。支払を促すものなので、相手の立場で受け取りやすく、支払をしやすい方法を考えます。督促状を書面で郵送したり投函する方法も有効ですが、昨今はメールやSMSの方が振込先を参照しやすかったり、相手の返信を確保しやすい場合もあります。

証拠という意味では、口頭や電話よりも書面、メール、SMSがよいです。相手が了承したという事実を立証する場合、メールやSMSがよい場合もあります。

相手とのやりとりについては、適宜、録画・録音・スクリーンショットなどで保存しておきましょう。

督促の内容

まず、大切なこととして、1回目の督促では、うっかり支払いを忘れていただけの可能性があるため、威圧的にならず、丁寧な文面にするよう注意してください。

1回目の督促に反応がなければ、2回目以降は、やや強めの表現ではっきりと支払いを促すことが重要です。

そして、督促に際して記載すべき内容は概ね次の通りです。

• (1)賃貸人名
• (2)賃借人名
• (3)物件名称・部屋番号
• (4)滞納賃料（何月分から何月分まで）
• (5)滞納額合計
• (6)支払先（振込先）
• (7)支払期限

適宜・該当部分を書き換えてお使いください。文書はコピーを保管して、送付日時や送付方法を記録します。

督促のポイント

支払期日を過ぎたらなるべく早く送る

賃料滞納は2，3日でも過ぎれば、督促をした方がよいです。もちろん、相手にも事情があるかもしれませんので、文面は丁寧にする必要はあります。督促というよりはお知らせという形です。

速やかな連絡をすることで、うっかりして忘れたのか、より根本的な理由（失職、病気、行方不明など）なのかを、より早期に判別することが可能となります。

また、家主が家賃支払に常に注意をしていることを相手に知らせることとなり、日頃から相手は他の支払よりも家賃の支払を優先するようになり、滞納を回避することになります。

2か月目以降は解除を検討

家賃支払が2か月分ない場合は、注意が必要です。このような場合はうっかりという可能性はなく、何らかの事情があります。

そして、その事情が解消する見込みがない場合は、退去を求めるべきです。一般的に2か月滞納し、家主が納得できる理由がない場合は、長期滞納に繋がる可能性が高いです。

滞納が2ヶ月目に入った場合は、督促の内容に「期限内に支払がない場合は、賃貸借契約を解除します」という解除文言を加えて送ります。そして、解除後は裁判を起こすことが解決に有効な場合が多いため、弁護士に相談するとよいです。

連帯保証人への連絡

連帯保証人に連絡するかどうかは、慎重に検討する必要があります。支払の確保以上に、解除及び退去を優先することもありえます。

督促しても家賃滞納が解消しない場合

連帯保証人への請求

借家人が督促に応じない場合でも、連帯保証人が支払をする場合もあります。通常、連帯保証人は滞納の事実を知らないことが多いので、請求をして状況を知らせることで、直接支払を受けたり、借家人に支払を促して貰ったりすることができます。

もっとも、支払のみが目的であれば連帯保証人への連絡は有効ですが、解除・退去を考える場合は連帯保証人への連絡を遅らせる方がよいケースもありますので、注意が必要です。

支払督促や少額訴訟は不十分

任意の督促に応じない相手に対して、支払督促や少額訴訟を行うことも考えられます。ただし、これらの手続は裁判所を利用する手続であり、期間としては通常訴訟と余り変わらないか、むしろ通常訴訟よりも長くかかる場合もあります。

そして、通常訴訟では可能な建物明渡請求が、これらの手続ではできないという大きな問題があります。滞納分の支払も建物明渡と同時に裁判を起こして進めることができるため、結果的に支払督促や少額訴訟が有効な例は余りないと言えます。

建物明渡請求訴訟

家賃滞納が2か月目に入ったのであれば、原則として退去してもらうことを考えましょう。そして建物明渡を法的に請求することができるのは訴訟（通常訴訟）のみです。

したがって、滞納が2ヶ月目であれば訴訟提起を検討します。督促においても、解除するとの文言を盛り込む必要があります。訴訟はやり方を間違えると、解決が数ヶ月遅れることもありますので、弁護士に相談することをお勧めします。

まとめ