建物明渡請求訴訟について

家賃滞納の問題に直面している家主の皆様へ、ここでは建物明渡請求訴訟を自分で行うか、弁護士に依頼するかの選択肢について、費用や手続きの流れを比較しながら解説します。

建物明渡請求訴訟：自力 vs 弁護士

建物明渡請求訴訟は、家賃を滞納している借主を、その意思に反しても合法的に退去させるための唯一の法的手段です。弁護士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です（本人訴訟といいます）。

自分で訴訟する場合

弁護士費用を節約できますが、手続きは複雑で、時間や精神的な負担が大きくなります。

費用

弁護士費用以外の実費として、通常のワンルーム程度であっても、約30万円〜かかります。訴訟費用自体は数万円で済むことが多いですが、強制執行となって執行官が複数回現地に行き、内部の残置物等を執行手続きとして撤去、保管、廃棄等行う場合は、たとえ小さい部屋でも30万円程度はかかることが多いです。

流れ

1. 口頭や書面で支払いを催促: 催告は解除して契約を終了させるためには必要です。記録を残しておくことが重要です。
2. 内容証明郵便により解除通知を送付: 訴訟による明渡請求をするにあたっては、契約解除通知が必要です。
3. 民事保全手続きを行う: 必要に応じ、訴訟中に借主や連帯保証人の財産状況が変わらないよう、仮差押えを申し立てたり、占有者が変更しないように占有移転禁止の仮処分を申し立てます。
4. 明渡訴訟を提起: 訴状を裁判所に提出し、その後の審理では裁判所に出廷します。
5. 強制執行を行う: 勝訴判決を得たら、必要な執行文等の準備を行い、再度裁判所に書類を送って執行官に強制執行を申し立てます。強制執行の手続では、現地に臨場して最終的には不動産の引渡しを受けます。強制退去を実施します。
6. 原状回復や家賃回収: 退去後の修繕や未払い家賃の回収を試みますが、自力では難しい場合が多いです。

弁護士に依頼する場合

費用はかかりますが、手続のほとんどを任せられるため、時間や精神的な負担を大幅に減らせます。専門家の知識と経験により、迅速かつ正確な解決、そして家賃回収の可能性が高まります。

費用

実費約30万円〜に加え、弁護士費用として30万円〜が目安です。滞納額や期間によっては、さらに高額になることもあります。

流れ

1. 問い合わせ・相談: 家主の相談を無料で行っている事務所もあります。物件が遠方の場合、物件に近い事務所か、家主の住所に近い事務所か、いずれもメリットとデメリットがあります。
2. 委任契約: 契約内容に納得したら、弁護士と委任契約を締結します。
3. 弁護士による対応: 弁護士が書類作成、裁判所への出廷、交渉などすべてを代行。家主は当初に資料を提出し、相手からの連絡や入金があればそれを伝えるだけで、ほとんど待っているだけで済みます。
4. 強制執行を行う: 弁護士が立ち会いを代行し、執行業者などの手配も行います。
5. 家賃回収: 弁護士が最後まで家賃回収に尽力します。

実際に訴訟を経験したオーナーの声

自力で訴訟したKさん

家賃滞納と部屋の改造が発覚し、弁護士費用を節約しようと自力で訴訟を行いました。しかし、訴訟も執行も頻繁に裁判所とのやりとりがあり、平日に出向かなければならないことが多かったようです。そして、本業に支障が出たり、精神的なストレスに悩まされたりしたとのことです。結局、家賃の回収も十分にはできず、「最初から弁護士を頼めばよかった」と後悔を語っています。

• かかった期間: 6ヶ月
• かかった費用: 570,330円
• 回収できた費用: 150,000円

弁護士に依頼した奥様

ご主人が亡くなり、相続した物件で1年半にわたる家賃滞納（150万円以上）が発覚。借主が連絡に応じず、大柄な男性だったこともあり、弁護士に依頼しました。この場合には相手が弁護士からの請求ということで素直に支払ったため、訴訟等に至らずに解決しました。

• かかった期間: 2ヶ月
• かかった費用: 594,787円
• 回収できた費用: 1,591,577円

上記の事例からもわかるように、費用だけでなく、ご自身の状況（時間、精神的負担、物件と自宅の距離、相手との関係など）を総合的に考慮して、最適な選択をすることが大切です。