行方不明と強制退去
賃貸不動産を運営しているとさまざまな入居者トラブルがありますが、ここではその中でも借家人が行方不明になってしまう事例について紹介します。借家人が行方不明になり、同居人もいない場合は、家賃も必然的に滞納されてしまうので、オーナーにとっては大きなダメージとなります。
行方不明の借家人への対応
行方不明が疑われる場合
通常、行方不明になってもすぐに行方不明とわかるわけではありません。家賃滞納や、郵便受けの滞留、連絡が付かないなどの状況が先です。内部で亡くなっている可能性や緊急入院している可能性もあります。
ただし、長期旅行などの可能性もありますので、滞納が生じていないならば、すぐに動く必要はありません。まずは家賃の支払があるかどうかを待ち、滞納が生じた場合は、手紙やメールで借家人に督促を送って反応を待つ他、緊急連絡先や連帯保証人、勤務先に連絡を取り、状況を知っているかどうか確認します。
現地での安否確認
滞納が生じ、督促等にも反応がなく、さらに緊急連絡先などへの問い合わせでも状況が判らない場合は、警察官を伴って内部を確認し、安否確認をします。留守の場合も行方不明とは限りません。カレンダーや室内の郵便物などから失踪時期を推測することができる場合もあります。なお、電気メーターや水道メーターが確認できる場合は、数値を記録しておき、後に再度確認して利用量もチェックするとよいでしょう。
なお、室内を確認したところ、借家人が息をひそめて在室していた、という例もあります。危害を加えられる可能性もないとはいえないので注意が必要です。
契約解除と明渡訴訟
解除の意思表示
相手が行方不明であっても勝手に荷物を処分することはできません。しかし、行方不明の可能性が高い場合に何ヶ月も滞納するのを待つことはできません。契約書の内容にしたがい、速やかに催告書や解除通知書を送ります。相手は受け取る可能性が低いので、普通郵便でポストに入るように送ることになります。実際に見ていない場合に意思表示として有効性があるかはわかりませんが、やむをえません。
なお、行方不明の相手に公示による意思表示の方法もありますが、すぐに訴訟を起こす場合は、訴状等の訴訟書類によって公示送達による意思表示が可能ですので、提訴前に公示の意思表示で行う必要はありません。
建物明渡訴訟の提起
行方不明の状態が継続するのであれば、解除通知書の到達後、速やかに建物明渡訴訟を提起します。上記の通り、解除通知が到達しているといえない場合に備えて、訴状等にも解除の意思表示を記載します。また裁判手続上、公示送達となる可能性もありますので、適宜現地を調査（写真撮影、各種メーターの確認など）しておくとよいでしょう。
解除理由としては家賃滞納が中心となりますが、連絡が付かない場合などに解除が可能となる契約上の定めがあれば、それも併せて主張するとよいでしょう。
対応時の注意点
契約書上の「追い出し条項」は無効
賃貸借契約書に、家賃滞納や行方不明になった場合に、明渡しがあったとみなして、家主が賃借人の意思にかかわらず、内部の物品を勝手に処分したり、鍵を交換したりすることが可能と規定されていることもあるかもしれません。しかし、このような規定（「追い出し条項」などと呼ばれます。）は無効とされる可能性が高く、事後に損害賠償（慰謝料等）の請求を受けるおそれがあります。
契約書の文言を形式的に解釈せず、法的手続を粛々と進めることが必要です。
自力救済禁止の原則
日本において、自力救済、すなわち法的手続によらずに権利を実現することは、原則として認められていません。契約書の規定や法律に則って判断した場合に家主が退去を求められる場合であっても、裁判手続を経ずに勝手に撤去等を行うことはできません。裁判手続を経て判決を得ていても、その執行も勝手にすることはできず、執行官による強制執行手続を経る必要があります。
たしかに時間や費用がかかりますが、適切な方法をとらなければ違法となり、民事上、損害賠償を求められたり、刑事上の責任（住居侵入罪や器物損壊罪等）を問われたりしますので、必ず正しい方法をとるようにしてください。
なお、連絡がとれないからと、玄関ドアなど他の入居者や通行人が見られるような場所に滞納や立退きに関する貼り紙を貼ることも、名誉毀損となり民事・刑事上の責任が問われる場合がありますので、絶対に行わないでください。
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