定期借家の終了通知忘れ

定期借家の「終了通知」のルールと
遅れた場合の影響

原則：期間満了の1年前〜6ヶ月前までに「終了通知」が必要

定期借家契約の期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間（通知期間）に、契約が期間満了により終了する旨を借主へ通知しなければ、その終了を借主に対抗することができません。なお、契約期間が1年未満の場合は、この通知義務自体が発生しません。

通知の方式に法律上の定めはありませんが、契約書に書面通知の取り決めがある場合は、口頭のみでは要件を満たさない点にも注意が必要です。

「遅れて通知」を出せば
6ヶ月後に終了する

定期借家契約は、通知を忘れていても、契約自体は期間満了の時点で法律上は終了しています。ただし、通知期間内に終了通知を出していない場合、貸主はすぐに借主へ退去を求めることができません。事後に終了通知を送った場合は、その通知の日から6か月が経過して、初めて借主に退去を求められるようになります。

たとえば、期間満了から3か月後に終了通知を送ったとすると、そこからさらに6か月が経過するまで待つ必要があるため、実際に退去を求められるのは期間満了から9か月後になります。通知が遅れれば遅れるほど、退去を求められる時期も後ろにずれていく、という関係になります

期限切れ後に家賃（使用損害金）を受け取る際の注意点

契約期間満了後も借主から通常どおりの家賃を受け取り続けると、新たな賃貸借契約や黙示の合意が成立したとみなされるおそれがあります。受領する際は「使用損害金」である旨を明示したうえで受け取り、退去を求める意思を書面等で継続的に示しておくことが望ましいとされています。

なお、話し合いの中で再契約を前提とするようなやり取りをしてしまうと、契約終了の主張に不利に働く可能性もある点に注意しましょう。

期限が切れた定期借家物件のNG対応

借主を強引に追い出す・
鍵を交換する

「期限が過ぎているのだから」と、貸主が無断で鍵を交換したり、借主の私物を勝手に運び出したりする行為は「自力救済」にあたり、契約が終了しているかどうかにかかわらず違法とされます。プライバシー権の侵害として損害賠償を求められるだけでなく、住居侵入罪などの刑事責任を問われる可能性もあるので注意しましょう。

終了通知を出さずに放置する

終了通知を出さないまま借主の使用継続と家賃の受領を漫然と続けた場合、貸主が異議を述べずに使用継続を認めたとみなされることがあります。過去の同様の事例では、黙示的に新たな普通借家契約が締結されたと判断された裁判例がありました。普通借家契約に切り替わった場合、正当事由がない限り貸主の側から契約を終了させることが難しくなります。

再契約手続きをせず
「口頭での合意」のみで済ませる

定期借家契約は、公正証書等の書面によって締結する必要があります。もし定期借家契約を再契約する場合は、「更新がなく期間満了により終了する」旨を記載した書面をあらためて交付し、事前に説明しなければなりません。

この書面交付を省略して口頭の合意のみで再契約を済ませると、更新がない旨の定めが無効となります。その結果、再契約後の契約は正当事由を要する普通借家契約として扱われることとなります。

期限切れ後も住み続けてもらう場合の
「再契約」と
連帯保証人の注意点

定期借家に「更新」はない

定期借家契約には法定更新の制度がありません。そのため、期限を過ぎても住み続けてもらう場合は、従前の契約とは別個の「再契約」をあらためて締結する必要があります。再契約も公正証書等の書面によることが要件であり、口頭のみの合意では定期借家契約として成立しません。

定期借家の終了に伴い
「連帯保証契約」も消滅する

連帯保証契約は主たる契約である定期借家契約に付随するものであるため、原則として定期借家契約の終了とともに効力を失います。普通借家契約の更新とは異なり、旧契約の連帯保証人がそのまま再契約後の債務まで保証することにはなりません。

再契約時に連帯保証人の同意
（巻き直し）を取る手順

再契約に際しては、新たに作成する契約書に連帯保証人からもあらためて署名・押印をもらう、いわゆる「巻き直し」の手続きが必要です。この手続きを怠ると、再契約後に生じた滞納家賃等について連帯保証人へ責任を問うことができなくなるため注意が必要です。

借主（入居者）が退去に応じない・
居座る場合の法的対処法

弁護士名義の内容証明郵便による「建物明渡請求」

借主が退去に応じない場合、一般的には弁護士名義で内容証明郵便を送付し、借主へ明渡しを求めることとなります。弁護士名で送付することで、法的手続きに移行する姿勢を明確に示すことができるうえ、後の訴訟における証拠としても活用できます。

交渉が決裂した場合の「建物明渡請求訴訟」と「強制執行」

内容証明郵便を送っても借主が応じない場合は、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。

なお、裁判所から勝訴判決を得ても借主が退去しないときは、執行官による強制執行の手続きを経て明渡しを実現します。この場合でも、貸主が自ら鍵を交換するといった対応は認められていません。

まとめ：定期借家の期限切れトラブルは
手遅れになる前に弁護士へ

定期借家の終了通知の失念や期限切れへの対応を誤ると、明渡しがさらに長引くおそれがあります。早めに状況を整理したうえで、必要に応じて弁護士へ相談し、トラブルの早期解決へとつなげましょう。「黙示の更新」を主張されてお困りの場合も、まずは弁護士へ相談してください。